近日，由咸宁中院立案一庭法官助理张娇编写报送的案例《吴某与某村委会房屋租赁合同纠纷调解案——综治中心统筹化解租赁期满后房屋腾退及装修补偿争议》入选最高人民法院多元解纷案例库。截至目前，咸宁法院共有4个案例入库，其中，咸宁中院1个案例入库。

该案例源于积极参与社会治安综合治理中心运行背景，由咸安区向阳湖镇综治中心、咸安区向阳湖镇司法所及咸安区向阳湖镇人民调解委员会共同化解。

入库编号：D2026-161-1-111-163

基本案情

吴某与某村委会签订房屋租赁合同，承租该村场地开办幼儿园，租期至2019年8月。

租赁期间，吴某对房屋进行了装修并添置部分经营设施。租赁期满后，村委会明确表示不再续租，要求吴某腾退返还房屋场地，吴某亦于同年停止幼儿园经营。但因双方在合同中对承租期间装修投入、留存设施及退场交接事项未作明确约定，吴某以其前期投入较大、应当获得补偿为由，未按期搬离，持续占有案涉场地。

陈某返乡后拟承租该场地从事经营。村委会再次要求吴某清场交还，吴某仍坚持“先补偿、后腾退”，双方多次协商未果，导致场地后续利用受阻，遂引导村委会向当地镇综治中心反映情况，请求协调化解。

处理方式方法

综治中心收到诉求后，先依照分流机制征询双方是否愿意通过非诉调解方式解决纠纷。村委会表示希望尽快收回房屋、减少诉累，吴某亦表示愿意就补偿和搬离问题进行调解。综治中心发挥统筹协调职能，会同由镇人民调解委员会、镇司法所、村法律顾问组成的调解小组，开展以下调解工作：

一是查明事实基础，厘清腾退争议边界。调解小组没有停留于一般性劝和，而是先围绕争议焦点查明事实。通过实地查看案涉场地，调取租赁合同，了解幼儿园停办情况，梳理双方历次协商经过，核对现场留存物品和装修现状，逐步厘清本案的核心问题：返还房屋义务是否已经发生，吴某主张补偿是否具有当然依据，哪些物品可以自行搬离，哪些装修已经形成附合且难以单独主张。经过前端梳理，双方原先笼统的“补不补偿”之争，被转化为“是否应当腾退”和“装修如何处理”两个具体问题，调解工作的着力点由此明确。

二是区分法律关系，分类化解补偿分歧。在事实基本查清后，调解小组围绕双方僵持不下的关键症结开展针对性释法。司法所和村法律顾问向双方说明，租赁期限届满且出租人明确表示不再续租的，承租人应当返还租赁物；承租人对租赁物所作改善、装修或者增设设施，是否可以获得补偿，应结合合同约定、出租人是否同意、装修物是否形成附合以及是否仍具有可拆除性、可利用性具体判断，不能将补偿争议作为继续占有房屋场地的当然依据。在此基础上，调解小组组织双方对现场留存物品逐项核对、分类处理：对可移动、可拆除的设施设备，支持吴某在合理期限内自行搬离；对已经固定于房屋、长期使用且明显折旧的装修部分，结合双方未在合同中约定补偿条款、房屋已停用较长时间等实际情况，引导吴某合理看待补偿预期。其间，调解小组在依法释明的基础上，邀请熟悉情况的村干部、党员代表参与沟通，从遵守合同约定、兼顾集体利益、妥善处理邻里关系等角度进行疏导。通过把法律关系讲清、把物品性质分清、把协商预期稳住，吴某逐步认识到继续占有场地缺乏依据，村委会也表示愿意给予其必要的搬离期限和交接便利，双方对解决路径形成共识。

三是固定履行方案，同步前移风险防范。在前期沟通基础上，调解小组组织双方反复磋商具体履行安排，并最终达成一致意见：吴某在约定期限内腾退并交还原租赁房屋及场地；其个人可移动物品和未形成附合的设施由其限期搬离；对已形成附合且双方未约定补偿的装修部分，吴某不再主张另行补偿；村委会负责做好现场接收和交接配合。协议签订后，调解员持续跟进协议履行情况，督促双方按期完成清场、交接，推动纠纷得以实质化解。本案化解后，司法所结合纠纷处理中发现的合同漏洞，就后续村集体资产出租中的租赁期限、退场交接、装修物处置、违约责任等条款进行法律提示，建议村委会依照村级议事程序和当地农村集体“三资”管理要求规范订立和管理合同，减少同类纠纷发生。

处理结果

双方达成和解，吴某按约腾退并交还原租赁房屋及场地，不再主张装修补偿，村委会顺利收回案涉房屋并完成后续使用安排。

解纷依据

《中华人民共和国民法典》第509条、第510条、第715条、第733条、第757条

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第9条、第12条

解纷要旨

本案系房屋到期后承租人拒不腾退房屋并要求补偿引发的房屋租赁合同纠纷，双方僵持时间长，若不妥善化解，可能对村集体切实利益持续产生不良影响。

本案中，综治中心发挥统筹协调作用，指派人民调解组织开展调解，并统筹司法所、人民调解委员会、法律顾问等力量，组成调解小组，合力做好化解工作。调解过程中，调解小组围绕现场核查、分类甄别、释法明理、督促履行等环节开展工作，坚持依法释明与情理疏导并重，在法律关系讲清的基础上，适度借助基层熟人社会中的沟通资源做细思想工作，推动双方从笼统对立转向围绕焦点协商，并达成可执行的腾退和交接方案，实现纠纷实质化解。

调解成功后，通过书面协议固定履行方案，并围绕后续合同订立中的议事程序、条款设置和“三资”管理要求及时进行法律提示，推动从“化解一案”向“规范一类”延伸，从源头上预防和减少类似纠纷，助力基层善治。